كتب: أشرف زهران

حددت تعديلات قانون الشهر العقارى، 3 فئات من ملاك العقارات والشقق فى مصر من حقهم التقدم لتسجيل واشهار ما يمتلكونه، وتتمثل الثلاثة فئات المستحقين لتسجيل العقارات أو الشقق التى يمتلكونها دون الحاجة للوصول الى تسلسل الملكية المسجلة فى:

أ‌- إذا كان مع طالب التسجيل سند صحيح “عقد بيع رضائي نهائي أو إبتدائي” إلى جانب 5 سنوات حيازة وحسن النية.

ب- وجود حكم نهائي بالملكية أو غيرها من الحقوق العينية العقارية “حكم صحة ونفاذ أو تثبيت ملكية”

ج- وضع اليد مدة أكثر من 15 سنة بحسن نية بقصد التملك مع تحقق مصلحة الشهر العقاري من ذلك

الإجراءات المطلوبة إذا كان مع طالب التسجيل سند صحيح “عقد بيع رضائي نهائي أو إبتدائي” إلى جانب 5 سنوات حيازة وحسن النية:

1- البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته “نموذج الشهر العقاري”.

2-خريطة رقمية بإحداثيات وبيانات العقار أو الوحدة محل التسجيل أو أي مستند رسمي آخر يحمل ذات البيانات “حتى إذا كانت خريطة الكترونية أو رسم مساحى من مهندس معتمد أو رسم هندسى من المساحة”.

3- بيان السند القانوني لطلب التسجيل “عقد بيع رضائى نهائى أو إبتدائي”.

4- إقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار إن وجدت المراد شهره وبيان المقابل أو مقدار الدين إن وجد.

5- سداد رسم تصديق العقد النهائى أو الابتدائى من نقابة المحاميين بقيمة 1% من قيمة العقد بحد أقصى 25 ألف جنيه على العقد الذى تزيد قيمته عن مليون جنيه.

6- سداد رسوم الشهر العقارى بالنسبة للعقارات المبنية والأراضي الفضاء وما في حكمها 500 جنيه حتى مسطح 100 مترا مربعا شامل الرسم المساحي والهندسي و1000 جنيه حتى مسطح 200 مترا مربعا و1500 جنيه حتى مسطح 300مترا مربعا و2000 جنيه فيما يزيد على مسطح 300 مترا مربعا.

7- تقدم الأوراق والمستندات الى لجنة مشكلة فى الشهر العقارى التى تقوم بالنظر فى الأوراق وإصدار قرار بأن الشهر صالح أو غير صالح فى 7 أيام من تاريخ تقديم الطلب.

8- تقوم اللجنة بالنزول الى العقار أو الشقة أو الارض الفضاء المطلوب إشهارها وسؤال الجيران والشهود الذى يحضرهم الراغب فى التسجيل.

9- ترفع اللجنة تقريرها خلال أسبوع من تقديم الطلب إلى أمانة مأمورية الشهر العقارى ويتم بحث الطلب وإصدار قرار بشأنه بحد اقصى شهر من تاريخ التقدم.

بما يتوافق مع نص المادة 969 من القانون المدني التى تنص على: إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات، ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلّقي الحق، والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكاً للشيء أو صاحباً للحق الذي يُراد كسبه بالتقادم، ويجب أن يكون مسجّلاً طبقا للقانون، وإذا وقعت الحيازة على عقار أو حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية من وقت نشئ الحيازة إلى وقت تسجيل الحق ومستندة إلى سبب صحيح فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات.

أما بالنسبة للمستندات المطلوبة فتتمثل في :

1- بيع رضائى

1- سند ملكية البائع

2- كشف رسمى جرد حالى مبينا به تاريخ الحصر لبيان موقف قانون 25 لسنة 92 على عقار التعامل

3- نموذج 38 ضرائب

4- ترخيص المبانى فى حالة وجود مبنى مقام بعد سنة 1992

5- مستندات الصفة والسلطة وما يفيد التأسيس اذا كان احد اطراف البيع شخصا معنويا

2- بيع رضائى واشهار إرث

1- الإعلام الشرعى للمراد إشهار إرثه أو إعلامات شرعية للمراد إشهار إرثهم إذا كان أكثر من جدول

2- سند ملكية المورث

3- كشف رسمى جرد حالى مبينا به تاريخ الحصر لبيان موقف قانون 25 لسنة 92 على عقار التعامل

4- نموذج 38 ضرائب

5- مستندات الصفة والسلطة وما يفيد التاسيس اذا مكان المشترى شخصا معنويا

6- طلب الترخيص بالنسبة لجدول البيع اذا كان العقار مقاما بعد دخول قانون 25 لسنة 1992 حيز النفاذ

3- دعوى صحة ونفاذ

1- الصادر لصالحه التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع.

2- الصادر ضده التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة – مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع.

3- تاريخ عقد البيع الابتدائى والثمن المقرر له والتعهد بتقديم صورة عقد البيع الابتدائى او التعذر عن تقديمه مع بيانات عقار التعامل كاملة “حدود – أطوال – مسطح”.

4- تسجيل حكم صحة ونفاذ وإشهار إرث.

1- الإعلام الشرعى للمراد إشهار إرثه أو إعلامات شرعية للمراد إشهار إرثهم إذا كان أكثر من جدول.

2- الصادر لصالحه التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع.

3- الصادر ضده التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع.

4- تاريخ عقد البيع الإبتدائي والثمن المقرر له مع بيانات عقار التعامل كاملة “حدود – اطوال – مسطح”.

5- الحكم المراد شهره على أن يكون نهائي.

6- شهادة بعدم حصول استئناف من تاريخ الحكم الى ما بعد ذلك بـ40 يومًا إذا كان حضورى أو إلى ما بعد آخر إعلان بـ40 يوم اذا كان غيابيا.

7- عريضة الدعوى منسوخة على ورق أخضر بالمداد الأسود.

8- العقد العرفى “عقد البيع الإبتدائى” مؤشرا عليه بنظر فى الدعوى وصورته منسوخة على ورق أخضر بالمداد الأسود أو إقرار مصدق عليه من الصادر لصالحه الحكم بما يفيد تنفيذه فى حالة عدم وجوده ويشترط أن يكون أركان التعاقد الذى أثبته الحكم واضحة فى العريضة والحكم أو أيهما.